Logement et politique de la ville

Constat : une crise grave causée par les interventions de l'état

La France connaît une pénurie de 1,5 millions d'habitations qui a entraîné une augmentation des coûts du logement supérieure de 70% à celle des revenus sur ces 10 dernières années. Cette explosion des prix immobiliers pénalise lourdement les familles modestes et les classes moyennes.

Cet état de pénurie a été quasi permanent depuis 1914, à des degrés divers. Depuis cette époque, toutes les interventions imaginées par l'état et les collectivités locales pour résoudre ces pénuries les ont en fait aggravées. Le logement social, outil majeur de l'intervention de l'état dans le domaine du logement, amplifie la ségrégation entre catégories sociales, tout en permettant à des personnes qui pourraient se loger sans aide de jouir dans la durée de rentes de situation financées par les épargnants et les contribuables.

Il constitue en cela un incroyable gaspillage de ressources. En effet, le secteur du logement social, en France, représente près de 20 % du parc immobilier et immobilise 500 milliards d'Euros qui pourraient être employés de façon plus productive. Le logement social est le « capital mort » de la société Française.

Analyse

Les interventions de l'état sur le secteur privé n'ont guère été plus inspirées. Le contrôle des loyers, ainsi que la sur-protection dont jouit le locataire au détriment du propriétaire, éloignent de nombreux épargnants de l'investissement locatif. Les subventions fiscales au secteur privé, par des dispositifs tels que l'investissement « de Robien », contribuent à ce gaspillage de ressources. L'état serait mieux inspiré de moins taxer le logement, sans essayer de « l'aider ».

Si le logement est devenu aussi cher, c'est essentiellement à cause des multiples entraves posées par l'état à la construction, et notamment les réglementations foncières de zonage mises en place dans les années 60 et alourdies depuis. Elles empêchent l'offre de logement de s'adapter à la demande croissante résultant de taux d'intérêt historiquement bas. Les quelques grandes agglomérations mondiales qui connaissent ce même pic de la demande, sans posséder ce type de réglementation du sol, ne connaissent pas une telle bulle immobilière. Les avantages supposés de ces réglementations se révèlent à l'usage discutables, leurs bénéfices sont largement inférieurs à leur coût social. Les grandes agglomérations qui ont choisi de ne pas se doter de telles réglementations ne sont en rien des repoussoirs en terme d'urbanisme et d'environnement, bien au contraire, et obtiennent des résultats économiques et sociaux plutôt meilleurs que les autres.

Propositions pour sortir de la crise : libérer le logement !

• Libérer la terre en replaçant le propriétaire en position de principal décideur de l'affectation de son terrain. Tout terrain doit être présumé constructible. Toute limitation de ce droit liée à une nécessité publique, comme par exemple la sauvegarde de sites d'une grande valeur paysagère, doit faire l'objet d'une compensation financière, actuellement rendue très difficile par la loi. Une telle libération du sol provoquerait rapidement une baisse des biens immobiliers d'au moins un tiers par rapport à leur valeur actuelle.

• Rotation du parc social : lorsqu'un locataire voit ses revenus augmenter au-delà des minimas sociaux, nous souhaitons qu'il soit contraint de libérer son logement et de se tourner vers le marché libre. C'est à ce prix que des places seront rendues à ceux qui en ont réellement besoin.

• Vente du parc social à ses occupants, à condition que leur occupation du parc social soit justifiée. Cette unification du marché du logement permettrait d'en finir avec la ségrégation par le quartier et de réinjecter dans l'économie des actifs actuellement peu productifs.

• Liberté contractuelle plus grande dans la location pour inciter les épargnants à investir dans le logement locatif : plus de souplesse pour rompre un bail, que l'on soit locataire ou bailleur. Dans un contexte d'abondance foncière, les propriétaires ne pourront pas se permettre d'augmenter abusivement leurs prix, l'offre nombreuse constituant la meilleure protection du locataire contre un excès d'appétit des bailleurs. Si le goulot d'étranglement que constitue aujourd'hui le foncier constructible est levé, alors, il ne faut pas avoir peur de la liberté des loyers.

• Chèque logement unique dégressif calculé en fonction des revenus privés de chaque foyer, et du nombre de personnes qui le composent en substitution de toutes les aides actuelles, qu'elles soient destinées au secteur privé ou au secteur social. Les ménages allocataires seraient libres d'utiliser cette aide pour financer un loyer ou un crédit. Un tel dispositif aide effectivement les plus nécessiteux lorsqu'ils en ont besoin, ne peut faire l'objet d'attributions "au piston", et permet une plus grande mixité sociale des quartiers, en ne séparant pas artificiellement la clientèle "sociale" de la population logée par le secteur privé.