10 Septembre 2014

Logement étudiant : une caution locative qui déplace le problème

De nombreux étudiants peinent à trouver un logement dans la ville de leur établissement d’études. En cause, le montant des loyers devenu prohibitif dans les grandes villes, et les sommes demandées à titre de caution par les bailleurs, qui constituent un obstacle à l’entrée sur le marché pour les étudiants d’origine sociale modeste.

Pour y remédier, le gouvernement, au lieu d’analyser et de tenter de remédier aux causes profondes du phénomène, propose un énième dispositif « curatif », la « Caution locative étudiante » publique, permettant à l’État de payer la caution et de se porter garant pour, je cite les informations gouvernementales, « tout étudiant de moins de 28 ans disposant de revenus mais sans caution familiale, amicale ou bancaire », moyennant une cotisation mensuelle égale à 1,5% du loyer, celui-ci étant plafonné à 500€ en province et 700€ à Paris. Cette cotisation alimentera un fonds qui se substituera à l’étudiant en cas d’impayé. Ce n’est donc pas, comme une certaine presse l’a claironné, une « garantie accessible à tous les étudiants ». Il y a des conditions préalables d’accès, fort heureusement, ajouterai-je.

Ni le site « gouvernement.fr » ni « lokaviz », l’antenne du CROUS qui gère les inscriptions au dispositif, ne donnent simplement la définition et le mode de vérification de la présence ou de l’absence d’une garantie familiale, on ne peut donc se prononcer sur la facilité, ou non, de bénéficier indûment du système. Sans doute les concepteurs espèrent-ils que ceux qui peuvent bénéficier d’une caution familiale préféreront faire l’économie d’un paiement mensuel de 1,5% du loyer. De même, je n’ai pu déterminer si le système permettait une récupération « facile » ou au contraire conditionnée à un cauchemar administratif pour le bailleur. Mais admettons que ces deux interrogations soient levées.

Les concepteurs du dispositif, soucieux d’éviter les abus, prévoient qu’en cas d’impayé, l’étudiant doit contracter avec les gestionnaires du CLE un échéancier de remboursement, les impayés étant bien considérés comme une dette envers le dispositif. Ouf : sauf faute d’interprétation de ma part, la CLE n’est donc pas un « passeport pour l’irresponsabilité généralisée » que dénoncent certains. Cependant, il est prévisible qu’il engendrera quelques effets pervers :

  • Les propriétaires bailleurs pourraient être amenés à privilégier les étudiants « CLE » au détriment d’actifs non étudiants, tout en augmentant les loyers inférieurs à la limite gouvernementale en les rapprochant de celle-ci, un étudiant CLE voyant par nature sa solvabilité améliorée. Le nombre de logements n’étant pas infini et l’offre peinant à satisfaire la demande, notamment dans la frange des consommateurs à faibles revenus, il est probable que la mesure ne fasse que procurer à certains propriétaires un effet d’aubaine.
  • Corollaire de l’observation précédente, la mesure ne crée pas plus de logements en zone tendue. Elle ne fait donc que modifier le périmètre de la demande satisfaite, certains étudiants autrefois incapables de trouver un logement pouvant s’en procurer un, mais au détriment d’autres locataires potentiels.
  • On peut s’interroger sur la capacité réelle de l’État à recouvrer les créances effectivement contractées par de jeunes mauvais payeurs déterminés à gruger le système si ceux-ci sont nombreux et s’organisent collectivement (via les réseaux sociaux) pour partager les moyens, légaux ou non, de se soustraire au percepteur et organiser leur insolvabilité. Tout comme la plupart des experts le prévoyaient pour la GUL (garantie universelle des loyers) pensée par l’administration Duflot, et mort-née, la CLE pourrait rapidement voir le montant de ses cotisations perçues ne pas couvrir ses dépenses, et être forcée d’augmenter la cotisation additionnelle sur les loyers.

Quelles alternatives ?

La critique est aisée, mais l’art difficile. Quelles propositions alternatives seraient envisageables pour éviter d’en passer par une garantie financée par l’État ?

Comme de nombreux exemples étrangers le montrent, les propriétaires cessent de demander des garanties extensives lorsque la force publique locale peut expulser un mauvais payeur en 60-90 jours maximum. En France, un mauvais locataire bien conseillé peut tenir plus de 24 mois dans un logement.

D’autre part, l’explosion des prix du foncier et celle, plus récente, des coûts normatifs de construction, ont poussé à la hausse le prix du logement, de plus de 140% en 15 ans. Une libération des règles de construction permettrait de libérer l’offre de logements, notamment locatifs, dont le logement « étudiant » bénéficierait également. En outre, une baisse des prix à l’achat ainsi provoquée ne se répercuterait pas intégralement sur les loyers (les rendements locatifs baissent avec le prix de vente), augmentant les rendements locatifs : on pourrait voir des investisseurs institutionnels revenir (enfin) sur le créneau du logement, pourvu que la fiscalité sur ces rendements accrus soit un peu plus raisonnable qu’actuellement.

Une telle libéralisation permettrait surtout de développer une offre « par le bas » alternative aux logements sociaux subventionnés, de toute façon à la fois trop chers pour les finances publiques exsangues et trop rares par rapport à la demande potentielle. Aujourd’hui, dans les villes de bonne taille, il n’est pas rare de voir plus de quinze étudiants en compétition pour le même logement. Nul doute qu’un assouplissement de la réglementation de l’offre de logement, et notamment de sa composante foncière, permettrait à de nombreux offreurs de répondre favorablement à un tel signal de marché.

Enfin, dans le cas particulier du logement étudiant, des mécénats d’entreprises pourraient permettre de développer du logement étudiant d’entrée de gamme sur les campus, sous réserve que l’administration n’y mette pas de contrainte excessive. Notamment, les « anciens » des universités et écoles supérieures les plus réputées pourraient avoir à cœur d’investir plus qu’aujourd’hui dans ce genre de résidences étudiantes pour leurs jeunes successeurs.

Offrir une garantie dont les coûts pour les finances publiques sont incertains, à certains et pas à d’autres, dans le contexte d’une offre de toute façon contrainte, ne fait que déplacer le problème de certains publics vers d’autres. Il conviendrait d’abord de lever les freins étatiques à l’adaptation quantitative et tarifaire de cette offre à la demande étudiante.

 

Vincent Bénard, Secrétaire Nationale au Logement

Article source dans Contrepoints